Korzystny wyrok Sądu Najwyższego w precedensowym sporze z gminą
Spór Klienta Kancelarii z Gminą dotyczył skutków wejścia w życie planu miejscowego, którego nieważność została stwierdzona przez sądy administracyjne.
Klient dysponował nieruchomością, na której – zgodnie z wydaną decyzją o warunkach zabudowy – można było wybudować budynek wielorodzinny. Po wejściu w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zakazano tego typu zabudowy, zezwalając jedynie na budowę budynku jednorodzinnego. W związku z wprowadzeniem nowego przeznaczenia nieruchomości, wartość działki Klienta uległa obniżeniu o kilkaset tysięcy złotych.
Wojewódzki Sąd Administracyjny stwierdził nieważność uchwały rady gminy w sprawie uchwalenia planu miejscowego, jednak wyrok ten został zaskarżony do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Klient Kancelarii sprzedał nieruchomość za cenę uwzględniającą przeznaczenie działki pod zabudowę jednorodzinną. Niemal 2 lata później Naczelny Sąd Administracyjny potwierdził stanowisko Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego: uchwała wprowadzająca plan miejscowy była nieważna.
Kancelaria wystąpiła w imieniu Klienta do gminy o wypłatę odszkodowania w związku z obniżeniem wartości nieruchomości na skutek uchwalenia planu miejscowego. Gmina odmówiła, powołując się początkowo na fakt, że bezpośrednio przed wejściem w życie planu miejscowego nie obowiązywał żaden inny plan miejscowy, a posiadana przez Klienta decyzja o warunkach zabudowy potwierdzająca możliwość zabudowy wielorodzinnej nie powinna być punktem odniesienia do wyliczenia odszkodowania. Gmina wskazała, że w okresie tzw. luki planistycznej należy brać pod uwagę faktyczny sposób korzystania z nieruchomości, a skoro Klient nie uzyskał pozwolenia na budowę niezbędnego do realizacji inwestycji, to nie wykorzystywał faktycznie nieruchomości na cele budowlane.
Sądy obu instancji przyznały Klientowi Kancelarii odszkodowanie.
W skardze kasacyjnej gmina kwestionowała możliwość zastosowania przepisu art. 36 ust. 3 u.p.z.p. w sprawie, skoro przed wydaniem wyroku i wypłatą odszkodowania doszło do stwierdzenia nieważności planu miejscowego. Wskazywała, że stwierdzenie nieważności uchwały w sprawie planu miejscowego ma skutek wsteczny – wyeliminowanie jej z obrotu prawnego w taki sposób, jakby nigdy nie została podjęta i nie wywołała żadnych skutków prawnych, co niweczy roszczenie odszkodowawcze.
Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 12 czerwca 2026 roku przychylił się do argumentów Kancelarii, że szkoda Klienta powstała w dacie sprzedaży nieruchomości za cenę niższą, niż byłoby to możliwe w przypadku braku wejścia w życie planu miejscowego. W konsekwencji późniejsze zdarzenie w postaci stwierdzenia nieważności planu miejscowego nie mogło mieć żadnego wpływu na sytuacje majątkową Klienta, gdyż nie naprawiło jego szkody. Nadto Sąd Najwyższy potwierdził stanowisko Kancelarii, że w okresie luki planistycznej potencjalne możliwości korzystania w nieruchomości określa decyzja o warunkach zabudowy i uzyskanie pozwolenia na budowę nie jest warunkiem skorzystania z przepisu art. 36 ust. 3 u.p.z.p. W ocenie Sądu Najwyższego, w przypadku gdyby nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy, należałoby sięgnąć do zapisów planu miejscowego obowiązującego przed okresem luki planistycznej.
Na skutek przegranego procesu gmina zapłaciła Klientowi Kancelarii nie tylko odszkodowanie, ale również kilkaset tysięcy złotych odsetek ustawowych za opóźnienie oraz koszty sądowe.
Sygn. akt II CSKP 806/23