Günstiges Urteil des Obersten Gerichts in einem Präzedenzfall gegen die Gemeinde

Der Rechtsstreit des Mandanten unserer Kanzlei mit der Gemeinde betraf die Auswirkungen des Inkrafttretens eines Bebauungsplans, dessen Ungültigkeit von den Verwaltungsgerichten festgestellt worden war.

Der Mandant verfügte über ein Grundstück, auf dem – gemäß der erteilten Baugenehmigung – ein Mehrfamilienhaus errichtet werden durfte. Nach Inkrafttreten des Bebauungsplans wurde diese Art der Bebauung untersagt, sodass nur noch der Bau eines Einfamilienhauses zulässig war. Infolge der neuen Zweckbestimmung der Immobilie sank der Wert des Grundstücks des Mandanten um mehrere hunderttausend Zloty.

Das Verwaltungsgericht der Woiwodschaft erklärte den Beschluss des Gemeinderats zur Verabschiedung des Bebauungsplans für nichtig, doch wurde gegen dieses Urteil beim Obersten Verwaltungsgericht Berufung eingelegt. Der Mandant der Kanzlei verkaufte die Immobilie zu einem Preis, der der Zweckbestimmung des Grundstücks für Einfamilienhäuser Rechnung trug. Fast zwei Jahre später bestätigte das Oberste Verwaltungsgericht die Auffassung des Woiwodschaftsverwaltungsgerichts: Der Beschluss zur Verabschiedung des Bebauungsplans war ungültig.

Die Kanzlei beantragte im Namen des Mandanten bei der Gemeinde die Zahlung einer Entschädigung wegen der Wertminderung der Immobilie infolge der Verabschiedung des Bebauungsplans. Die Gemeinde lehnte dies ab und berief sich zunächst darauf, dass unmittelbar vor Inkrafttreten des Bebauungsplans kein anderer Bebauungsplan gegolten habe und die dem Mandanten vorliegende Baugenehmigung, die die Möglichkeit einer Mehrfamilienbebauung bestätigte, nicht als Bezugsgrundlage für die Berechnung der Entschädigung herangezogen werden dürfe. Die Gemeinde wies darauf hin, dass während der sogenannten Planungslücke die tatsächliche Nutzung der Immobilie zu berücksichtigen sei, und da der Mandant die für die Durchführung des Vorhabens erforderliche Baugenehmigung nicht erhalten habe, habe er die Immobilie tatsächlich nicht für Bauzwecke genutzt.

Die Gerichte beider Instanzen sprachen dem Mandanten der Kanzlei eine Entschädigung zu.

In der Kassationsbeschwerde stellte die Gemeinde die Anwendbarkeit von Art. 36 Abs. 3 des Raumordnungsgesetzes in diesem Fall in Frage, da vor der Urteilsverkündung und der Auszahlung der Entschädigung die Nichtigkeit des Bebauungsplans festgestellt worden sei. Sie wies darauf hin, dass die Feststellung der Nichtigkeit des Beschlusses über den Bebauungsplan rückwirkend sei – d. h., er werde aus dem Rechtsverkehr entfernt, so als wäre er nie gefasst worden und hätte keine Rechtswirkungen entfaltet, was den Schadensersatzanspruch zunichte mache.

Der Oberste Gerichtshof schloss sich in seinem Urteil vom 12. Juni 2026 den Argumenten der Kanzlei an, dass der Schaden des Mandanten zum Zeitpunkt des Verkaufs der Immobilie entstanden sei, und zwar zu einem Preis, der niedriger war, als es ohne das Inkrafttreten des Bebauungsplans möglich gewesen wäre. Folglich konnte das spätere Ereignis in Form der Feststellung der Nichtigkeit des Bebauungsplans keinerlei Auswirkungen auf die Vermögenslage des Mandanten haben, da es dessen Schaden nicht behoben hat. Darüber hinaus bestätigte der Oberste Gerichtshof die Auffassung der Kanzlei, dass während der Planungslücke die potenziellen Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie durch den Bebauungsbeschluss festgelegt werden und die Erteilung einer Baugenehmigung keine Voraussetzung für die Inanspruchnahme von Art. 36 Abs. 3 des Raumordnungsgesetzes ist. Nach Auffassung des Obersten Gerichtshofs wäre im Fall, wenn kein Bebauungsbescheid ergangen wäre, auf die Bestimmungen des vor der Planungslücke geltenden Flächennutzungsplans zurückzugreifen.

Infolge des verlorenen Verfahrens zahlte die Gemeinde dem Mandanten der Kanzlei nicht nur Schadenersatz, sondern auch mehrere hunderttausend Zloty an gesetzlichen Verzugszinsen sowie die Gerichtskosten.

Aktenzeichen II CSKP 806/23